2024年资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》11月18日专为备考2024年资产评估实务(一)考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、关于金融工具评估对象说法错误的是（）。

• A：现金类分为证券类和其他现金类，衍生类分为交易所交易的金融衍生品和柜台金融衍生品
• B：基础金融工具评估对象包括应收账款、债券投资、普通股以及期权合同
• C：权益工具通常指企业发行的普通股、在资本公积下核算的认股权等
• D：衍生工具包括远期合同、期货合同、互换和期权，以及具有远期合同、期货合同、互换和期权中一种或一种以上特征的工具

答 案：B

解 析：期权合同属于衍生金融工具。

2、缺乏控制权的股权投资价值评估中，对已停业或拟清算的长期股权投资企业要采用（）评估。

• A：市场法
• B：收益法
• C：假设开发法
• D：资产基础法

答 案：D

解 析：缺乏控制权的股权投资价值评估中，对已停业或拟清算的长期股权投资企业仅能采用资产基础法评估，此时要关注债权申报和税务清算等进程，合理确认负债。

3、至评估基准日，被评估设备已使用3年，尚可使用9年，评估人员在二手设备交易市场上选择一台与被评估设备生产厂家相同、型号相同并已实现交易的设备作为参照物，该参照物已使用6年，尚可使用7年，交易价格为50万元。若不考虑其他因素，以此参照物交易价格得出的被评估设备的参考价值最接近于（ ）万元。

• A：58
• B：64
• C：76
• D：70

答 案：D

解 析：成新率因素分析和修正：被评估设备的成新率=1-3/12×100%=75%，参照物的成新率=1-6/13=54%，被评估设备的价值=50×75%/54%=69.44（万元）。

4、设备在闲置过程中，由于自然力的作用而腐蚀，或由于管理不善和缺乏必要的维护而自然丧失精度和工作能力的磨损属于（）。

• A：第Ⅰ种有形磨损
• B：第Ⅱ种有形磨损
• C：第Ⅰ种无形磨损
• D：第Ⅱ种无形磨损

答 案：B

解 析：设备在闲置过程中，由于自然力的作用而腐蚀，或由于管理不善和缺乏必要的维护而自然丧失精度和工作能力，使设备遭受有形磨损，这种有形磨损称为第Ⅱ种有形磨损。要注意掌握各种损耗的含义。

多选题

1、下列内容中，属于运用假设开发法评估土地价值时需要从房屋的预期售价中扣除的项目有（）。

• A：开发建设成本
• B：利息
• C：利润
• D：税费
• E：征地费用

答 案：ABCD

解 析：本题考查剩余法的计算公式；剩余法计算公式为：P=A-(B+C+D+E)式中，P-待估对象价值；A-开发完成后的房地产总价值；B-项目后续开发的开发成本；C-后续开发的投资利息；D-开发商后续开发的合理利润；E-后续开发的正常税费。

2、在运用市场法对建(构)筑物进行评估时，建立比较基础的内容主要包括（）。

• A：统一财产范围
• B：统一税费负担
• C：统一付款方式
• D：修正交易情况
• E：统一计价单位

答 案：ABCE

解 析：修正交易情况属于市场法评估程序的第四步：对可比实例价格进行因素修正。

3、确定被评估机器设备实体性贬值程度的方法有（）。

• A：综合评价法
• B：观察法
• C：使用年限法
• D：修复费用法
• E：比较法

答 案：BCD

4、在对存货进行评估时，能够对存货评估结果产生影响的数据资料有（）。

• A：存货的实际数量
• B：存货的人账数量
• C：存货的入账价格
• D：存货在市场评估基准日的市场价格
• E：存货的计价方法

答 案：AD

解 析：存货入账的数量、价格以及计价方法都对存货的评估没有影响。存货根据实际数量采用市场法和成本法进行评估。

主观题

1、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。要求：(1)应采用哪种方法评估土地的价值?
(2)该方法的适用范围是什么?
(3)列出该方法的计算公式。
(4)试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。(计算结果以元为单位，取整数)

答 案：(1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。
(2)剩余法适用的范围。①待开发房地产的评估；②对已建成房地产中的房屋或土地的评估；③将生地开发成熟地的土地评估；④待拆迁改造的再开发地产的评估。
(3)剩余法的计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润
(4)该宗土地的评估值。
①楼价=5000×3.5×12500=218750000(元)
②计算建筑费和专业费。
建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元)
专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元)
③计算销售费用和税费。
销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元)
销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元)
④计算利润。
利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+49000000+4900000)×15%
⑤计算利息。
利息=地价×[(1+6%)2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+3234000
⑥求取地价地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000
得：地价=133843500÷1.2736=105090688(元)
单位地价=105090688÷5000=21018(元/平方米)
楼面地价=21018÷3.5=6005(元/平方米)

2、利华公司于2016年 1月1日从银行借入一笔短期借款，共计2 000万元，期限9个月，年利率为8%，评估基准日为2016年6月30日。根樨与银行签署的借款合同，该笔借款的本金到期后一次性归还，利息分月计提按季支付，则利华公司短期借款评估值为2000万元。若利华公司与银行签署的借款合同约定本息到期一次性支付，求利华公司短期借款评估值。

答 案：2080万元

解 析：短期借款评估值=2000×(1+8%+12×6)=2080(万元)