2024年资产评估师每日一练《资产评估实务(二)》12月24日专为备考2024年资产评估实务(二)考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、某企业的投资总额为2000万元，其中长期负债与权益资本比例为5∶5，借债利息率为6%，经测定，社会无风险报酬率为5%，该企业的风险报酬率为3%，所得税率为25%，采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为（）

• A：7.00%
• B：6.25%
• C：6.01%
• D：5.00%

答 案：B

2、某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（　　）

• A：66.7%
• B：50.0%
• C：33.3%
• D：25.0%

答 案：A

3、老张为纪念自己与妻子的感情，在妻子70岁生日前著作并出版了一本回忆录。回忆录的著作完成日期为2010年8月16日，出版日期为2010年11月22日。后来，老张的妻子不幸于2016年11月27日因病去世，老张悲痛欲绝一病不起，也于2016年12月28日离世。那么老张当时所出版的回忆录的著作财产权及其他权利的法律保护期限截止到（　　）。

• A：2066年12月28日
• B：2060年12月31日
• C：2066年12月31日
• D：2060年11月22日

答 案：C

解 析：著作财产权以及应当由著作权人享有的其他权利保护期为50年，截止于作者死亡后第50年的12月31日。

4、A企业将购并B企业，根据B企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来3年的净利润为15万元、18万元、20万元，从第4年开始，以后各年的净利润为21万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率为15%，并且采用单项资产评估方法，评估确定该企业单项资产评估之和(包括有形资产和可确指的无形资产)为100万元。则B企业的商誉价值为（）万元。

• A：100
• B：26
• C：31.85
• D：131.85

答 案：C

解 析：解析：B企业整体评估值＝15×0.8696+18×0.7561+20×0.6575+21÷15%×0.6575＝131.85(万元)B企业的商誉价值＝131.85-100＝31.85(万元)

多选题

1、企业价值的影响因素较多，下列选项中属于对企业价值影响的宏观环境因素的是（）。

• A：财政政策
• B：法律法规
• C：技术进步
• D：社会和文化
• E：行业竞争情况

答 案：ABCD

解 析：行业竞争情况属于行业因素。 

2、无形资产评估的目的一般包括（）。

• A：质押
• B：诉讼
• C：转让
• D：更新换代
• E：财务报告

答 案：ABCE

解 析：评估目的由发生的经济行为决定，从目前所发生的情况来看，无形资产评估目的一般包括转让、许可使用、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、财务报告、纳税等。 

3、下列选项中，有关企业自由现金流量与股权自由现金流量的对比的论述正确的是（）。

• A：企业自有现金流量=股权自由现金流量+债权自有现金流量
• B：两者归属的资本投资者不同。企业自由现金流量是归属于企业全部资本提供方，用于直接计算企业整体价值;而股权自由现金流量是归属于企业权益资本提供方，用于直接计算股东全部权益价值
• C：企业自由现金流是正数，股权自由现金流量肯定是正数
• D：企业自由现金流量对应折现率为加权平均资本成本，股权自由现金流量对应折现率为股权成本
• E：选择企业自由现金流模型还是股权自由现金流模型对股东全部权益价值进行评估，关键应对比运用两种模型过程中的工作效率和可能存在的计算误差等情况

答 案：ABDE

解 析：C选项，企业自由现金流是正数，但股权自由现金流量可能是负值，在这种情况下，股权自由现金流量能够提示企业关注资金链问题。

4、在评估实务中，信息分析应注意的情形主要有（）。

• A：相关性
• B：合理性
• C：可靠性
• D：真实性
• E：完整性

答 案：AB

解 析：在评估实务中，信息分析应注意的情形主要是相关性和合理性。 

主观题

1、某土地位于繁华商业街，A公司于2010年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权年限是商业用地的最高出让年限，并于2011年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。(1)当时该写字楼的造价是3000元/m2，2011年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
(2)该被评估房地产，2015年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/m2;空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算。
(3)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年2元/m2计算。
(4)假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。
(5)该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
要求：试评估本例房屋基地在2017年5月的土地使用权价格。

答 案：(1)房屋的重置成本=3000×510×(1+2%)6=1723028.5(元)
(2)计算房屋现值
①房屋年贬值额商业用地的最高出让年限是40年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建筑物重置价×(1-残值率)/使用年限=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6=1723028-46767.92×6=1442420.5(元)
(3)计算房地产总收入年租金总收入=1000×78%×510=397800(元)
(4)计算房地产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%=47736(元)
②管理费以年租金的3%计算：397800×3%=11934(元)
③缮费以房屋现值的1.5%计算:1442420.5×1.5%=21.636.3(元)
④保险费以房屋现值的3‰计算:1442420.5×3%。=4327.26(元)
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720(元)
⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56(元)
(5)计算房地产净收益=397800-86353.56=311446.44(元)
(6)求取土地纯收益
①房屋年净收益为：1442420.5/(P/A、10%.29)=1442420.5/9.3696=153946.86(元)
②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益=311446.44-153946.86=157499.58(元)
(7)求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33(年)
土地总价=157499.58×〔1-(1+8%)33〕/8%=157499.58×11.5139=1813434.41(元)
土地单价=1813434.41+360=5037.32(元)

2、A公司2016年的每股净收益为4元，股利支付率为50%。每股权益的账面价值为40元，公司在长期时间内将维持5%的年增长率，股票的市场价格为每股66元，公司的β值为0.8，假设无风险报酬率为3% ，市场风险溢价为7%。 ②根据以上数据，估计该公司的市净率(P/B)。 ①公司的净资产收益率为多少时，才能证明公司股票当前价格计算出的P/B比率是合理的?

答 案：1.4；11.31%

解 析：①计算P/B 当前的股利支付率b=50%，
预期公司收益和股利的增长率g=5% 
净资产收益率ROE=440×100%=10% 
股权资本成本r=3%+0.8×7%=8. 6%，
P/B=ROE×b×(1+g)r-g=10%×50%×(1+5%)8. 6%-5%=1.46 
②于公司股票当前的市场价格为66元/股，
所以实际P/B=66÷40=1.65 
根据上面的计算公式，求P/B为1.65时的 ROE: 1. 65=ROE×b×(1+g)r-g=ROE×50%×(1+5%)8. 6%-5%，
可得 ROE=11. 31%